همان‌طور که ذکر شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک، مستأجر مالک منافع مالی می‌شود که آن را اجاره کرده است اما مقصود از مالکیت منافع چیست؟
برای پاسخ به این پرسش می‌توان اینگونه بیان نمود که هر مالی دو بُعد دارد؛ عین و منفعت. عین همان جنبه‌ی فیزیکی و محسوس مال است؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده است اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به‌عبارت بهتر محسوس نیست. اگر شخصی مالک عین یک مال باشد، اصولا مالک منافع آن هم هست و در این صورت می‌تواند هر نوع بهره‌ی دلخواه را از مال خود ببرد. اما در برخی مواقع نیز یک مال می‌تواند دو مالک داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع آن باشد. در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می‌شود در واقع دو مالک دارد که در آن موجر یا اجاره‌دهنده، مالک عین مال است و مستأجر، مالک منافع آن. در واقع مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر آنچه اجاره کرده است تسلط پیدا می‌کند و می‌تواند از آن بهره ببرد. لازم به ذکر است که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه‌ی بالاتری قرار دارد و اختیارات بیشتری را نیز برای مالک فراهم می‌کند.
برای مثال شخصی که مالک عین یک مال است می‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه اجاره‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد. در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.
در صورتی که شخصی مال خود را اجاره دهد، با توجه به اینکه مالکیت منافع آن را به شخص دیگری واگذار کرده است، میزان اختیارات وی نسبت به مال خود کمتر می‌شود؛ برای مثال پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظف است مورد اجاره را به اجاره‌گیرنده تحویل بدهد و نباید کاری کند که در بهره‌بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شود.
